Grunderwerb

In diesem Abschnitt haben wir zu ausgewählten Ländern Informationen für den Grunderwerb durch AusländerInnen in Österreich sowie zum Grunderwerb durch österreichische StaatsbürgerInnen im Ausland für Sie zusammengestellt.

Bundesländerkompetenz

Gemäß Art. 10 Abs.1 Z.6 B-VG (Baugrundstücke sowie Ausländergrundverkehr) sowie Art. 15 B-VG (Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke) ist der Grundverkehr Ländersache. Somit wird der allfällige Erwerb von Grundstücken durch AusländerInnen in Österreich in den einschlägigen Landesgesetzen geregelt. Die landesgesetzlichen Bestimmungen stellen nicht auf das Prinzip der Gegenseitigkeit ab.

Zwischenstaatliche Abkommen

Alle Grundverkehrsgesetze der Bundesländer enthalten Ausnahmebestimmungen im Hinblick auf das Unionsrecht. Zudem enthalten die Landesgesetze von acht Bundesländern (Burgenland, Kärnten, Oberösterreich, Salzburg, Steiermark, Tirol, Vorarlberg und Wien) einen ausdrücklichen Hinweis auf das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum (EWR). Im niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz wird indirekt auf das EWR-Abkommen verwiesen, nämlich durch die Bestimmung, dass die Zustimmung der Grundverkehrsbehörde nicht erforderlich ist, soweit ErwerberInnen auf Grund von Staatsverträgen InländerInnen gleichgestellt sind. Die Begünstigung nach dem Unionsrecht wie auch dem EWR-Abkommen stellt auf die Ansässigkeit in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union (EU) oder des EWR ab und untersagt insbesondere jede Diskriminierung auf Grund der Staatsangehörigkeit.

Darüber hinaus sind auch in einigen bilateralen Abkommen, wie im Freundschafts-, Handels- und Konsularvertrag mit den Vereinigten Staaten von Amerika aus 1928 (BGBl. Nr. 192/1931), dem Freundschafts- und Niederlassungsvertrag mit dem Kaiserreich Iran aus 1959 (BGBl. Nr. 45/1966), dem Freizügigkeitsabkommen der Europäischen Gemeinschaft und ihren Mitgliedstaaten mit der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BGBl. Nr. 133/2002 bzw. Amtsblatt der EG L 114/6 vom 30.4.2002) für AusländerInnen Begünstigungen beim Grundverkehr vorgesehen.

Informationen

Nachstehend finden sich – mit dem jeweils zuständigen Amt der Landesregierung abgestimmte – Informationen über die einschlägigen Regelungen in den österreichischen Bundesländern samt Kontaktpersonen.

  • Burgenland
  • Kärnten
  • Niederösterreich
  • Oberösterreich
  • Salzburg
  • Steiermark
  • Tirol
  • Vorarlberg
  • Wien

Grunderwerb in Kroatien durch österreichische StaatsbürgerInnen

Im Rahmen des Stabilisierungs- und Assoziierungsabkommens mit der Europäischen Union ist in Kroatien seit dem 1. Februar 2009 eine vollständige Liberalisierung beim Immobilienerwerb eingetreten. ÖsterreicherInnen und andere UnionsbürgerInnen sind seither KroatenInnen beim Immobilienerwerb gleichgestellt. Davon ausgenommen bleiben landwirtschaftliche Flächen und Wälder sowie – wie auch bei KroatenInnen – Nationalparks und Naturreservate.

Im Zuge dieser Gleichberechtigung müssen Anträge zum Grunderwerb nun nicht mehr im kroatischen Justizministerium eingebracht werden, sondern können direkt ins Grundbuch des zuständigen Bezirksgerichts eingetragen werden. Auch für den Erwerb von Inseln (eigentlich des „Inselinneren“) durch UnionsbürgerInnen gelten diese Erleichterungen. Der entlang der Küstenlinie verlaufende 6m breite Landstreifen wird allerdings als „Seegut“ bezeichnet und ist als öffentliches Gut für jedermann zugänglich. Privatpersonen können darauf lediglich Konzessionen erwerben. Konzessionen bis zu 30 Jahren muss die Regierung genehmigen, darüber hinaus das Parlament.

Auf Baugrundstücken kann ein Bau nur errichtet werden, wenn das Grundstück für den Bauherrn rechtlich einwandfrei im Grundbuch eingetragen ist und die erforderliche Baugenehmigung vorliegt. In Umweltschutzgebieten, Küstenzonen, Waldgebieten sowie auf Agrarflächen sind Bauten verboten. Potentiellen KäuferInnen wird daher unbedingt geraten, bereits vor dem Kauf eines Grundstückes durch rechtlichen Beistand klären zu lassen, ob der Katasterauszug mit dem Flächenwidmungsplan übereinstimmt und eine Baugenehmigung vorliegt. Im Zweifelsfall kann eine offizielle Bestätigung beim Ministerium für Umweltschutz, Raumplanung und Bauwesen der Republik Kroatien eingeholt werden. Auch schriftliche „Baugenehmigungen“ von Immobilienmaklern sollten unbedingt durch rechtlichen Beistand geprüft werden. Vorsicht ist bei diesbezüglichen mündlichen Versprechungen lokaler Beamter geboten. Denn die zuständigen kroatischen Behörden verfügen über Bauten, die unter Missachtung dieser Voraussetzungen errichtet worden sind, in der Regel den Abriss. Baugenehmigungen auf Inseln können nur erteilt werden, wenn für das „Inselinnere“ ein Raumordnungsplan der zuständigen Gemeinde besteht, der das betreffende Grundstück als Baugrund ausweist. Wenn es sich um Grundstücke handelt, die als Wald oder Weideland, also als landwirtschaftlicher Grund eingetragen sind, wird die Genehmigung nicht erteilt.

Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die kroatischen Behörden die Nutzung von Ferienwohnungen und -häusern ausländischer EigentümerInnen verschärft kontrollieren. Bei entgeltlicher Vermietung ohne Nachweis einer kroatischen Gewerbeberechtigung werden Geldstrafen in der gleichen Höhe wie für kroatische „SchwarzvermieterInnen“ verhängt. TouristInnen, die in illegal vermieteten Objekten angetroffen werden, müssen ihrerseits mit der Delogierung rechnen.

Grunderwerb in Serbien durch österreichische StaatsbürgerInnen

 Grundsätzlich sind AusländerInnen und SerbenInnen unter der Bedingung der Reziprozität (Gegenseitigkeit) beim Immobilienerwerb in Serbien gleichberechtigt. Durch das Investitionsschutzabkommen zwischen Österreich und Serbien, das diese Gegenseitigkeit einrichtet und seit dem 1. August 2002 in Kraft steht, ist für ÖsterreicherInnen in Serbien eine nahezu vollständige Liberalisierung beim Immobilienerwerb eingetreten. Sie sind SerbenInnen beim Immobilienerwerb vollkommen gleichgestellt. Davon ausgenommen bleiben nur landwirtschaftliche Flächen sowie Bauland in Staatsbesitz, das – wie auch bei SerbenInnen – derzeit nur gepachtet werden kann.

Grundbuchseintragungen gestalten sich in der Praxis teilweise noch schwierig, weil die Eigentumsverhältnisse an Liegenschaften oft unklar sind. Trotz der Einführung von Notariaten bedarf seit 1. September 2012 die Verfügung über Immobilien nicht zwingend eines Notariatsakts.

Grunderwerb in Slowenien durch österreichische StaatsbürgerInnen

Mit dem Beitritt von Slowenien zur Europäischen Union ist seit dem 1. Mai 2004 eine vollständige Liberalisierung beim Immobilienerwerb eingetreten. ÖsterreicherInnen und andere UnionsbürgerInnen sind seither SlowenenInnen beim Immobilienerwerb vollkommen gleichgestellt, auch beim Erwerb von land- und forstwirtschaftliche Flächen. Bereits durch das Europaabkommen mit der Europäischen Union war am 1. Februar 1999 zunächst eine teilweise und am 1. Februar 2003 eine weitgehende Liberalisierung eingetreten. So war bis zum 1. Februar 2003 eine der Voraussetzungen ein mindestens dreijähriger ständiger Wohnsitz in Slowenien, danach im Wesentlichen die Gegenseitigkeit beim Immobilienerwerb.