Grundstückserwerb in Kroatien durch österreichische Staatsbürger
Im Rahmen der Stabilisierungs- und Assoziierungsabkommens mit der Europäischen Union ist in Kroatien seit dem 1. Februar 2009 eine vollständige Liberalisierung beim Immobilienerwerb eingetreten. Staatsbürger Österreichs oder eines anderen EU Mitgliedstaates sind nun Kroaten beim Immobilienerwerb gleichgestellt. Davon ausgenommen bleiben landwirtschaftliche Gebiete und Wälder, sowie Nationalparks und Naturreservate.
Im Zuge dieser Gleichberechtigung müssen Anträge zum Grunderwerb nun nicht mehr wie bisher im kroatischen Justizministerium eingebracht werden, sondern können direkt ins Grundbuch des zuständigen Bezirksgerichts eingetragen werden.
Verfahren des Justizministeriums zur Erteilung einer Immobilienerwerbsgenehmigung, welche bereits eingeleitet waren und bei denen vor dem 1. Februar noch keine rechtskräftige Entscheidung vorlag, werden daher von Amts wegen eingestellt. Verfahren, die vor dem 1. Februar abgeschlossen wurden und bei denen die Zustimmung des Justizministeriums nicht beantragt oder nicht erteilt wurde, gelten ebenfalls grundsätzlich als rechtsgültig, sofern alle sonstigen Voraussetzungen für den Abschluss von Rechtsgeschäften erfüllt sind. In beiden Fällen kann direkt ein Eintrag in das Grundbuch auf Grundlage des unterzeichneten Kaufvertrages vorgenommen werden.
Es muss allerdings trotz der theoretisch legalen Gleichstellung von EU Bürgern im Grundverkehr darauf hingewiesen werden, dass es während einer gewissen Umstellungsphase zu Problemen in deren praktischen Umsetzung kommen kann. Dies gilt besonders für Anträge an Bezirksgerichte in entlegeneren Teilen Kroatiens.
Bei Baugrundstücken kann ein Bau legal lediglich errichtet werden, wenn das Grundstück für den Bauherrn rechtlich einwandfrei im Grundbuch eingetragen ist und die erforderliche Baugenehmigung vorliegt.
In Kroatien ist das Bauen in Umweltschutzgebieten, Küstenzonen, Waldgebieten sowie auf Agrarflächen verboten. Es wird potentiellen Käufern daher unbedingt geraten, sich bereits vor dem Kauf eines Grundstückes durch einen kroatischen Rechtsanwalt bestätigen zu lassen, ob der Katasterauszug mit dem Flächenwidmungsplan übereinstimmt und eine Baugenehmigung vorliegt. Im Zweifelsfall kann – ebenfalls im Wege eines Rechtsanwaltes – eine offizielle Bestätigung beim Ministerium für Umweltschutz, Raumplanung und Bauwesen der Republik Kroatien eingeholt werden. Es wird auch empfohlen, schriftliche „Baugenehmigungen“ von Immobilienmaklern unbedingt einer Prüfung durch einen kroatischen Rechtsanwalt unterziehen zu lassen. Vorsicht ist bei diesbezüglichen mündlichen Versprechungen lokaler Beamter geboten. Die zuständigen kroatischen Behörden verfügen über Bauten, die ungeachtet dieser Voraussetzungen errichtet worden sind, in der Regel den Abriss.
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die kroatischen Behörden die Nutzung von Ferienwohnungen und -häusern ausländischer Eigentümer verschärft kontrollieren. Ausländischen Eigentümern von Ferienwohnungen und Sommerhäusern in Kroatien, die diese ohne Nachweis einer kroatischen Gewerbeberechtigung entgeltlich vermieten, droht die sofortige Abschiebung und ein Wiedereinreiseverbot in der Mindestdauer von (laut Auskunft der kroatischen Polizei) drei Jahren. Touristen, die in illegal vermieteten Objekten angetroffen werden, müssen ihrerseits mit der Delogierung rechnen.
Ohne Gewähr.
Stand: Februar 2009
